2025년 10월 15일, 국토교통부는 부동산 시장의 안정화를 목표로 하는 ‘10.15 부동산대책’을 공식 발표했습니다. 이번 대책은 지난 몇 년간 이어진 주택가격 불안과 거래 침체, 전세 사기 등으로 인한 서민 부담을 완화하고, 실수요자 중심의 시장 구조를 정착시키기 위한 종합정책으로 평가됩니다. 10.15 대책은 공급 확대, 금융 규제 완화, 세제 조정, 임대시장 안정화, 그리고 청년·무주택자 지원 강화라는 5대 축으로 구성되어 있습니다.
1. 주택공급 확대와 도심 재개발 촉진
10.15 대책의 핵심은 ‘공급 불균형 해소’입니다. 정부는 2026년까지 전국에 60만 호 이상 신규 주택을 공급하겠다고 밝혔으며, 특히 수도권 도심 내 노후 주거지를 중심으로 재개발 및 재건축 절차를 대폭 간소화합니다. 이를 위해 ‘도심 주택복합지구’ 제도를 신설해 용도지역 변경과 층수 제한 완화를 동시에 추진합니다.
서울과 경기 지역의 일부 노후 단독주택 지역은 공공주도 복합개발 대상으로 지정되어, 민간사업자의 참여를 허용하면서도 공공임대 비율을 일정 수준 유지하도록 유도할 계획입니다. 또한, 공공주택사업에 참여하는 민간 시공사에는 인허가 신속 처리 및 세제 혜택이 부여됩니다.
지방의 경우, 충청·호남권 주요 도시를 중심으로 ‘지역 균형형 주택공급 모델’을 도입해 지역 인구 감소 문제를 완화하고, 산업단지 근로자 주거 안정에도 기여할 방침입니다. 이를 통해 도심 내 소형 주택과 공공임대주택의 공급이 크게 확대될 전망입니다.
2. 주택금융 규제 완화 및 실수요자 지원
그동안 강화되어 있던 대출 규제가 완화되면서, 실수요자의 내 집 마련 문턱이 낮아졌습니다. 10.15 대책에 따라 생애 최초 주택 구입자는 주택 가격 9억 원 이하 주택에 대해 LTV(주택담보대출비율) 80%, DSR(총부채원리금상환비율) 50%가 적용됩니다. 기존에는 6억 원 이하, LTV 70%가 한도였기 때문에 사실상 첫 주택 구입자에게 상당한 금융 혜택이 제공됩니다.
또한 청년층과 신혼부부를 위한 전용 상품도 신설되었습니다. ‘청년 내집론’은 만 39세 이하 무주택 청년에게 연 3.0% 고정금리로 최대 4억 원까지 지원하며, ‘신혼부부 희망대출’은 금리 인하와 함께 상환기간을 40년으로 연장했습니다. 이러한 금융지원 정책은 주거비 부담 완화뿐 아니라 장기적인 자산 형성에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 보입니다.
한편, 다주택자의 투기적 대출을 억제하기 위해 투기지역 및 조정대상지역 내 두 번째 주택부터는 LTV 40% 이하, DSR 30% 이하로 유지됩니다. 즉, 실수요자는 혜택을 강화하되, 투자 목적의 대출은 엄격히 제한하는 ‘핀셋 규제’ 원칙이 적용된 것입니다.
3. 세제 개편 및 실수요자 중심의 시장 구조 전환
10.15 부동산대책은 세제 완화와 조세 형평성을 동시에 고려했습니다. 우선 1가구 1주택 실거주자에 대한 양도소득세 비과세 기준을 기존 12억 원에서 14억 원으로 상향했습니다. 또한 장기보유공제율을 최대 80%까지 확대해 장기 거주자의 세 부담을 완화했습니다.
반면, 단기 매매를 통한 시세 차익을 노리는 투기성 거래에는 양도세 중과세율이 유지됩니다. 보유기간 1년 미만의 부동산 매매 시 70% 세율이 적용되고, 법인의 부동산 거래에 대해서는 추가 세부담이 부과됩니다. 이로써 단기 매매를 억제하고 실거주 중심의 시장 질서를 확립하려는 의도가 뚜렷합니다.
취득세의 경우 생애 최초 주택 구입자는 주택 가격 5억 원 이하일 때 전액 면제되며, 9억 원 이하 주택은 50% 감면 혜택을 받습니다. 이러한 제도는 청년층과 신혼부부의 실질적인 주거 안정에 도움을 줄 것으로 보입니다.
4. 임대차 시장 안정화 및 전세 사기 방지
최근 사회적 문제가 된 전세 사기 근절을 위해 정부는 ‘임대차 등록 의무화’ 제도를 도입했습니다. 앞으로는 모든 임대사업자가 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 등록해야 하며, 이를 위반할 경우 과태료가 부과됩니다. 또한 임차인은 온라인 시스템을 통해 임대인의 보증금 반환 보증 가입 여부를 즉시 확인할 수 있습니다.
전세보증금 반환보증의 공공보증 한도도 7억 원에서 9억 원으로 상향되었습니다. 보증료 부담을 낮추기 위해 저소득층에는 최대 80%의 보증료 지원이 제공됩니다. 또한 전세대출을 받은 임차인의 상환부담을 줄이기 위해 금리를 기존보다 0.5%p 인하하는 방안이 포함되었습니다.
정부는 공공임대주택 10만 호를 추가 공급하고, 임대료 인상률 상한을 연 3%로 제한하는 등 전세·월세 시장의 구조적 안정을 도모하고 있습니다.
5. 청년·무주택 서민 주거 안정 대책 강화
10.15 대책의 마지막 축은 청년과 무주택 서민을 위한 주거안정 지원입니다. 정부는 ‘청년 맞춤형 공공주택 2030 플랜’을 추진해 2026년까지 청년 전용 임대주택 15만 호를 공급할 계획입니다. 입주 자격은 만 19~39세 무주택자로, 소득 기준 중위소득 150% 이하를 충족해야 합니다.
무주택 서민을 위한 ‘희망월세지원제도’도 도입되어, 월세 60만 원 이하 주택에 거주하는 경우 월 최대 20만 원까지 2년간 지원받을 수 있습니다. 또한 기존의 행복주택, 국민임대주택 제도와 연계해 거주 안정성을 강화합니다. 이러한 종합 대책은 단기적 주거비 완화뿐 아니라 장기적인 주거복지체계 구축의 기반이 될 것으로 기대됩니다.
결론 — 10.15 부동산대책의 의미와 전망
2025년 10.15 부동산대책은 단기 시장 안정뿐 아니라 중장기적 구조 개편에 초점을 맞춘 정책입니다. 실수요자 중심의 금융완화, 세제 합리화, 임대시장 투명화 등은 부동산 시장의 건전성을 높이는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 특히 청년·무주택자 중심의 맞춤형 지원정책은 서민 주거 안정의 기반을 강화하는 계기가 될 것입니다.
정부는 이번 대책의 실효성을 높이기 위해 2026년 상반기까지 ‘부동산정책 평가위원회’를 구성해 추진 상황을 점검할 계획입니다. 시장 전문가들은 10.15 대책이 공급·수요·세제 전반을 아우르는 종합 패키지라는 점에서, 2025년 하반기 이후 점진적인 시장 안정 효과가 나타날 것으로 전망하고 있습니다.